1. Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie jest zawierana w celu zabezpieczenia wierzytelności i polega na przeniesieniu przez dłużnika prawa własności swojej rzeczy na wierzyciela.

Istnieją dwa podstawowe warianty umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie. W pierwszym strony przenoszą własność rzeczy pod warunkiem rozwiązującym w postaci spłaty wierzytelności. Własność rzeczy zostaje przeniesiona na wierzyciela w chwili zawarcia umowy, a po spełnieniu świadczenia właścicielem rzeczy ponownie staje się dłużnik. Do przeniesienia własności rzeczy z powrotem na dłużnika (po wykonaniu zobowiązania) dochodzi automatycznie, bez konieczności zawierania kolejnej umowy. W drugim zaś wariancie strony zawierają umowę przenoszącą własność rzeczy pod warunkiem zawieszającym niespełnienia świadczenia przez dłużnika. W takiej sytuacji, prawo własności rzeczy pozostaje przy dłużniku, a tylko w razie braku terminowego spełnienia świadczenia (np. spłaty wierzytelności), własność rzeczy przechodzi automatycznie na wierzyciela.

Umowa przewłaszczenia na zabezpieczenie stanowi tzw. umowę nienazwaną, ponieważ nie została uregulowana w Kodeksie Cywilnym (ustawa z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny, dalej jako: „k.c.”). W konsekwencji strony takiej umowy dysponują dość dużą swobodą w określeniu jej warunków. Opisywana umowa jest stosunkowo często stosowana w praktyce, gdyż dobrze zabezpiecza interesy wierzyciela. Warto zwrócić uwagę, że art. 101 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe wprost wskazuje na przewłaszczenie na zabezpieczenie jako jeden ze sposobów zabezpieczenia wierzytelności banków.

2. Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości

Przepis art. 157 k.c. uniemożliwia przeniesienie własności nieruchomości pod warunkiem. W rezultacie, żaden z powyżej wskazanych podstawowych typów przewłaszczenia na zabezpieczenie nie może zostać zastosowany do nieruchomości. Zamiast nich stosowana jest konstrukcja, zgodnie z którą prawo własności nieruchomości zostaje przeniesione na wierzyciela w sposób bezwarunkowy, a wierzyciel jest jedynie zobowiązany do powrotnego przeniesienia własności, w razie spełnienia świadczenia przez dłużnika. Dopuszczalność zastosowania konstrukcji przewłaszczenia na zabezpieczenie nieruchomości budziła (i nadal budzi) wątpliwości. Podnoszono, że stanowi ominięcie kodeksowego zakazu przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem. Sąd Najwyższy w wyroku z 29 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 246/00 dopuścił możliwość zastosowania przewłaszczenia na zabezpieczenie do nieruchomości i w praktyce takie umowy są zawierane.

3. Zmiany zawarte w tzw. tarczy antykryzysowej 3.0

Sejm 14 maja 2020 r. uchwalił ustawę o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (tzw. tarcza antykryzysowa 3.0). Ustawa w art. 1 przewiduje dodanie art. 379¹ k.c., zgodnie z którym umowa „w której osoba fizyczna zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości służącej zaspokojeniu jej potrzeb mieszkaniowych w celu zabezpieczenia roszczeń wynikających z tej lub innej umowy niezwiązanej bezpośrednio z działalnością gospodarczą…” jest nieważna, jeśli:

1. „wartość nieruchomości jest wyższa niż wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych powiększonych o wysokość odsetek maksymalnych za opóźnienie od tej wartości za okres 24 miesięcy lub
2. wartość zabezpieczanych tą nieruchomością roszczeń pieniężnych nie jest oznaczona lub
3. zawarcie tej umowy nie zostało poprzedzone dokonaniem wyceny wartości rynkowej nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę.”

Przepis ma na celu ochronę osób fizycznych, gdyż niektórzy wierzyciele nadużywali konstrukcji przewłaszczenia na zabezpieczenie, zwłaszcza względem osób znajdujących się w trudnej sytuacji życiowej. Zdarzało się, że pożyczki zabezpieczano nieruchomościami o wartości wielokrotnie przewyższającej wysokość wierzytelności, a zamiarem pożyczkodawcy było właśnie uzyskanie nieruchomości, a nie zabezpieczenie zwrotu długu. Mając to na uwadze, można twierdzić, że wymuszenie przeprowadzenia wyceny wartości rynkowej nieruchomości, niewątpliwie powinno zwiększyć świadomość pożyczkobiorców, decydujących się na udzielenie takiego zabezpieczenia.

4. Podsumowanie

Opisywana regulacja powinna ograniczyć nieuczciwe nadużywanie konstrukcji przewłaszczenia na zabezpieczenie, co jest niewątpliwie potrzebne. Pewne wątpliwości budzi jednak wprowadzanie takich zmian w ramach tzw. tarczy antykryzysowej 3.0, a więc aktu prawnego, którego celem jest reakcja na aktualne, specyficzne problemy związane z pandemią. Nieuczciwe praktyki dotyczące przewłaszczenia na zabezpieczenie nie zaliczają się do tej kategorii.