Ustawa z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw czyli tzw. tarcza antykryzysowa, dalej jako: „Ustawa”, wprowadziła daleko idące zmiany w przedmiocie najmu lokali w okresie do 30 czerwca 2020 r. Ustawa uzupełniła ustawę z 2 marca 2020 r. dot. szczególnych rozwiązań związanych z aktualną sytuacją wywołaną epidemią wirusa SARS-CoV-2 (COVID-19) o przepisy art. 31s, art. 31t i art. 31u.

1. Oświadczenie najemcy – możliwość przedłużenia umowy

Zgodnie z Ustawą, w przypadku kiedy umowa najmu lokalu została zawarta przed 31 marca 2020 r., a okres jej obowiązywania upływa pomiędzy 31 marca 2020 r. a 30 czerwca 2020 r., umowa ulega przedłużeniu na dotychczasowych warunkach na mocy oświadczenia złożonego przez najemcę. Takie oświadczenie najemca musi złożyć wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu, w którym upływa okres obowiązywania umowy. Ustawa nie określa formy w jakiej oświadczenie musi zostać złożone. Teoretycznie wystarczająca byłaby forma ustna, ale dla możliwości wykazania złożenia oświadczenia rekomendowane jest wykorzystanie formy dokumentowej, np. wiadomości e-mail.

2. Wyłączenia możliwości przedłużenia umowy

Ustawa przewiduje szereg wyłączeń od możliwości przedłużenia umowy najmu lokalu w opisany powyżej sposób. Z przedłużenia umowy nie będą mogli skorzystać:

1. najemcy, którzy w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających 31 marca 2020 r., a jeśli umowa obowiązywała krócej to przez cały czas jej obowiązywania, pozostawali w zwłoce z zapłatą: 
   1. czynszu lub
   2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
   3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych za co najmniej jeden okres rozliczeniowy – jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc,
2. najemcy, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbywali swoje obowiązki dopuszczając do powstania w lokalu szkód,
3. najemcy, którzy wynajęli, podnajęli albo oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego,
4. najemcy, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemcy z przyczyn niezależnych nie mogą z niego skorzystać.

3. Możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu przez wynajmującego

Ponadto Ustawa wyklucza wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu przez wynajmujących do 30 czerwca 2020 r., z wyłączeniem:

1. w przypadku najmu lokali mieszkalnych:
   1. najemców, co do których stosujemy przepisy art. 11 ust. 2 pkt 1, 3 i 4 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dalej jako: „u.o.p.l.”, czyli m.in. najemców używających lokalu w sposób sprzeczny z umową, czyniących uciążliwym korzystanie z innych lokali, wynajmującym, podnajmującym albo oddającym do korzystania lokal bez pisemnej zgody wynajmującego,
   2. najemców, którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemcy z przyczyn niezależnych nie mogą z niego skorzystać,
2. w przypadku najmu lokali innych niż mieszkalne:
   1. najemców naruszających postanowienia umowy najmu lub przepisy prawa co do sposobu używania lokalu,
   2. konieczności rozbiórki lub remontu budynku w którym znajduje się lokal.

Jeśli do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub wypowiedzenia wysokości czynszu w takim lokalu doszło przed 31 marca 2020 r., a termin wypowiedzenia upływa przed 30 czerwca 2020 r., termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do 30 czerwca 2020 r. na podstawie oświadczenia woli najemcy. Możliwość złożenia takiego oświadczenia została wyłączona względem najemców:

1. do których stosuje się przepisy art. 11 ust. 2 u.o.p.l.,
2. którym przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemcy z przyczyn niezależnych nie mogą z niego skorzystać.

4. Podsumowanie

Wprowadzone rozwiązanie z jednej strony pozwala najemcom na zachowanie stabilnego miejsca zamieszkania bądź prowadzenia działalności gospodarczej w okresie epidemii poprzez przedłużenie umów najmu, ale z drugiej strony dalece ogranicza prawa wynajmujących. W konsekwencji Ustawa może doprowadzić do różnego rodzaju sporów, tytułem przykładu warto wskazać na sytuację, w której wynajmujący zawarł już z nowym najemcą umowę obowiązującą od 1 maja 2020 r., a dotychczasowy najemca jednostronnym oświadczeniem przedłuża aktualną umowę do 30 czerwca 2020 r. Automatycznie pojawia się wówczas pytanie o zakres odpowiedzialności wynajmującego względem nowego najemcy. Ponadto warto się zastanowić, czy omówione reguły będą stosowane w praktyce, ponieważ wydaje się, że bez masowej kampanii informacyjnej do większości najemców nie dotrze informacja o możliwości złożenia odpowiednich oświadczeń. Uwaga: jest możliwe, że do opisanego stanu prawnego zostaną wprowadzone dalsze zmiany w ramach kolejnych nowelizacji tarczy antykryzysowej.